Bunden eller rörlig ränta: vad bindningen köper, och vad den kostar
Att binda räntan är en försäkring mot att den stiger. Den har ett pris, och den är bara värd det för den som inte skulle klara höjningen.
Varje gång bolånet ska läggas om kommer frågan: binda eller inte? Frågan brukar ställas som en gissning om vart räntan är på väg. Men ingen vet det, inte banken heller, och det är inte den fråga som avgör. Den som binder räntan köper förutsägbarhet. Frågan är vad den kostar, och om du behöver den.
Två sätt att betala för samma lån
Den rörliga räntan på ett bolån ändras oftast var tredje månad och följer i stort sett Riksbankens styrränta. Den bundna är fast under den tid du väljer, ett år, tre år, fem år eller längre. Bankens pris för en bunden ränta bygger på vad marknaden tror om räntorna framöver, plus bankens marginal. Är räntorna väntade att stiga är den bundna högre än den rörliga. Är de väntade att sjunka kan den vara lägre.
Ett räkneexempel
Ett bolån på 2 000 000 kronor. Anta att den rörliga räntan är 3,2 procent och den treåriga bundna 3,6 procent. För att hålla räkningen enkel står skulden still under de tre åren:
| Rörlig, tre år | Bunden 3,6 % | Skillnad | |
|---|---|---|---|
| Rörlig ligger kvar på 3,2 % | 192 000 kr | 216 000 kr | bunden 24 000 kr dyrare |
| Rörlig stiger till 4,5 % efter ett år | 244 000 kr | 216 000 kr | bunden 28 000 kr billigare |
| Rörlig sjunker till 2,5 % efter ett år | 164 000 kr | 216 000 kr | bunden 52 000 kr dyrare |
Den bundna räntan vinner bara om den rörliga i snitt hamnar över 3,6 procent under de tre åren. Ränteavdraget, i skrivande stund 30 procent av räntan, krymper alla skillnaderna lika mycket och ändrar inte vilket alternativ som blir billigast.
Det är så en försäkring ser ut. Oftast betalar man lite mer än det hade kostat utan. Ibland slipper man en stor kostnad. Över längre perioder har rörlig ränta oftast blivit billigare än bunden, eftersom bankens pris för bindningen inkluderar en marginal för risken den tar. Men inte alltid, och inte för den som inte klarade toppen när den kom.
Klarar hushållet en höjning?
Det är den egentliga frågan. Varje procentenhet på ett lån på 2 000 000 kronor är 20 000 kronor om året, eller 14 000 efter ränteavdrag. Det är 1 167 kronor i månaden.
Under 2022 och 2023 steg de rörliga bolåneräntorna med omkring tre procentenheter på drygt ett år. Med samma lån blev det 3 500 kronor mer i månaden, efter avdrag, på kort tid. Räkna på det för ditt eget lån och din egen budget:
- Går det att betala utan att dra på sparandet? Då behöver du sällan bindningen, och den rörliga räntan är oftast den billigare vägen över tid.
- Går det, men bara med bufferten? Då kan en del av lånet vara bunden, så att en höjning slår mindre.
- Går det inte alls? Då är bindningen värd sitt pris, åtminstone tills lånet eller budgeten ser annorlunda ut.
Det bindningen binder utöver räntan
- Ränteskillnadsersättning. Säljer du bostaden eller löser lånet i förtid under bindningstiden, och räntorna har sjunkit sedan du band, tar banken ut en ersättning för räntan den förlorar. Den kan bli betydande, och den kommer ofta när man minst vill ha den: vid en flytt eller en separation.
- Svårare att byta bank. Ett bundet lån flyttar man sällan förrän bindningstiden löper ut, vilket gör det svårare att förhandla.
Vad som är värt att göra
- Dela lånet. Ett bolån kan delas i flera delar med olika bindningstider. En del rörlig och en del bunden, eller delar som löper ut olika år, sprider risken.
- Jämför snitträntan, inte listräntan. Bankerna publicerar vilken ränta kunderna faktiskt fick i genomsnitt. Skillnaden mot listräntan visar hur mycket det går att förhandla.
- Förhandla vid varje omläggning. När en bindningstid löper ut är lånet fritt att flytta. Det är då banken har störst skäl att sänka priset.
- Välj inte efter rubrikerna. Den som binder när alla talar om höjda räntor betalar ofta för en höjning som marknaden redan har räknat med.
Hur det syns i balansräkningen
Valet mellan bunden och rörlig ränta ändrar ingenting i hushållets balansräkning. Skulden är densamma, och den minskar bara med amorteringen. Det som skiljer är hur mycket som går till räntan varje månad, och räntan är pengar som lämnar hushållet utan att köpa något, som amortering och ränta visar. Det som inte går till räntan kan sparas, och det är där valet till slut syns: i hur fort nettoförmögenheten växer.