Bostaden i nettoförmögenheten: det största värdet är också det osäkraste
Bostaden är för de flesta den största tillgången, och den enda vars värde ingen vet förrän den säljs. Så värderar du den, och så läser du kurvan.
För de flesta hushåll som äger sitt boende är bostaden den största tillgången, och bolånet den största skulden. Det är också den enda raden i balansräkningen vars värde ingen vet. Ett saldo kan läsas av, en fond har en kurs varje dag. En bostad har ett pris först när någon köper den. Fram till dess är värdet en uppskattning, och den uppskattningen styr ofta mer av nettoförmögenheten än allt sparande tillsammans.
Hur bostaden värderas
Regeln i nettoförmögenheten är vad bostaden skulle säljas för i dag, inte vad den kostade. Det finns flera sätt att komma fram till det:
- Jämför med sålda bostäder. Slutpriser för liknande bostäder i samma område det senaste året är det bästa underlaget. Samma storlek, samma skick, gärna samma förening eller gata.
- Värderingstjänster på nätet. De räknar ut ett värde ur närliggande försäljningar. Bra som riktmärke, men de ser inte ditt kök eller din utsikt, och kan ligga en bra bit fel åt båda hållen.
- Bankens värdering. Banken värderar bostaden när lånet läggs upp och ibland därefter. Den är ofta försiktig, vilket är en fördel här.
- En mäklare. Ger ett värde gratis i hopp om uppdraget, och har ett skäl att hålla det högt.
Välj ett värde du skulle kunna sälja för utan tur, inte det högsta som sålts på gatan. En försiktig bostad gör en ärlig balansräkning.
Hävstången
Bostaden köps till största delen med lånade pengar, och det gör att dess värde slår igenom hårt i nettoförmögenheten. Lånet står still när priset rör sig; hela förändringen landar hos dig.
Ett hushåll med en bostad värd 3 500 000 kronor, ett bolån på 2 200 000 och en nettoförmögenhet på 1 720 000 kronor utan pension:
| Bostadspriset | Bostadens värde | Nettoförmögenhet | Förändring |
|---|---|---|---|
| faller 10 % | 3 150 000 kr | 1 370 000 kr | −20 % |
| står still | 3 500 000 kr | 1 720 000 kr | 0 % |
| stiger 10 % | 3 850 000 kr | 2 070 000 kr | +20 % |
En rörelse på tio procent i bostadspriset blir tjugo procent i nettoförmögenheten. Bostadspriserna har fallit med mer än så förut, senast i många delar av landet under 2022 och 2023. Det är en av anledningarna till att en kurva över nettoförmögenheten kan gå ner ett år trots att hushållet sparat varje månad, och upp ett annat år trots att det inte sparat alls.
Därför är det värt att se bostaden som en egen rad, och att fråga sig vad som förändrade kurvan: marknaden eller sparandet.
Vad som blir kvar vid en försäljning
Marknadsvärdet är inte vad du får. Anta att samma bostad köptes för 2 600 000 kronor och säljs för 3 500 000, med ett mäklararvode på 60 000:
| Belopp | |
|---|---|
| Marknadsvärde | 3 500 000 kr |
| Mäklararvode | −60 000 kr |
| Skatt på vinsten, 22 % av 840 000 kr | −184 800 kr |
| Kvar före lånet | 3 255 200 kr |
| Bolån | −2 200 000 kr |
| Kvar efter lånet | 1 055 200 kr |
Balansräkningen visar bostaden minus lånet som 1 300 000 kronor. Efter en försäljning blir det runt 245 000 kronor mindre. Vinsten beskattas med 22 procent efter avdrag för försäljningskostnader och vissa förbättringar; skatten kan i vissa fall skjutas upp om du köper en ny bostad, och Skatteverket har de aktuella reglerna. Och den som säljer behöver fortfarande bo någonstans.
Det betyder inte att bostaden ska föras in till något annat än marknadsvärdet. Det betyder att siffran visar vad hushållet äger, inte vad det kan ta ut i morgon, på samma sätt som pensionen.
Vad som är värt att göra
- Uppdatera en gång om året, på samma sätt varje gång. En bostad som värderas med olika metoder olika år ger en kurva som rör sig av fel skäl.
- Skriv upp varifrån värdet kommer. “Tre sålda treor i föreningen, snitt 3,5 miljoner” går att upprepa nästa år. “Kändes rimligt” gör det inte.
- Räkna inte en renovering krona för krona. Ett nytt kök höjer sällan bostadens värde med hela sin kostnad. För in det du tror att en köpare betalar för det.
- Titta på föreningen, om det är en bostadsrätt. En förening med höga lån per kvadratmeter får ofta lägre priser, och höjda avgifter kan sänka värdet på din lägenhet utan att något hänt med den.
Hur det syns i balansräkningen
I hushållets balansräkning står bostaden bland tillgångarna och bolånet bland skulderna, var för sig. När du amorterar sjunker skulden. När marknaden rör sig ändras bostadens rad. Att hålla isär dem är det som gör kurvan läsbar: skulden visar vad du har gjort, bostadens värde vad marknaden har gjort.